Đầu tư buôn nhà phố hoành tráng vẫn lỗ bạc tỷ, tại sao?

No comments

Mục tiêu đầu tư để ở bị hoán đổi sang để bán thường có tỷ lệ thua lỗ rất cao. Nguyên nhân là do nhà xây để ở thường mang nặng cá tính, sở thích của cá nhân, nội thất và thiết kế ngốn

Môi giới hỗ trợ giao dịch này cho biết, căn nhà của ông Hà đã được định giá trên 4 tỷ đồng, vùng giá có thể thương lượng nằm ở ngưỡng 4,2 tỷ đồng nhưng chào bán từ quý III/2015 đến nay đều bị khách trả dưới giá kỳ vọng. Năm 2012, khi mua lại căn nhà cấp 4 cũ từ người chủ trước với giá 2,8 tỷ đồng, nhà đầu tư đã chi thêm hơn một tỷ đồng để xây mới một trệt, một lầu và sân thượng.

Xung quanh là khu dân cư lao động bình dân, căn nhà nổi bật trong khuôn viên hẻm lụp xụp, được decor nội thất sang trọng theo kiểu đo ni đóng giầy. Đặc biệt gian bếp và phòng khách ở tầng trệt được chăm chút tỉ mỉ từng chi tiết. Ông Hà giải thích, vì xây với mục đích để ở nên ông không tiếc tiền chi cho khâu thiết kế, trang trí nội thất nhằm tạo không gian sống cá tính, giàu cảm xúc. Hơn nữa, căn nhà nằm trong hẻm 2m, gần đường ray xe lửa, kỳ vọng khi mở đường rộng hơn có nhiều cơ hội tăng giá.

Thế nhưng chờ 3 năm chưa thấy mở đường, cộng thêm không quen với lối sống ở khu vực này, cuối cùng ông Hà rao bán tài sản. Sau hơn một năm ế khách (tính từ tháng 10/2015 đến nay), gia chủ chấp nhận bán lỗ căn nhà để dời đi. “Nếu không mạnh tay làm nội thất quá hoành tráng, có lẽ tôi đã tránh được bàn thua”, vị này bộc bạch.

Nguyên tắc buôn nhà phố thành công là phải xác định mục tiêu ngay từ đầu, không nhập nhằng giữa mục đích đầu tư để ở với đầu tư để bán.

Có kinh nghiệm gần chục năm hỗ trợ giao dịch bất động sản liền thổ, Chuyên viên môi giới nhà đất Nguyễn Tấn Phong cho biết, mặc dù nhà phố luôn được xem là kênh trú ẩn an toàn nhưng đầu tư vào tài sản này thiếu thẩm định các điều kiện cần và đủ vẫn bị lỗ nặng.

Theo ông Phong, trường hợp của ông Hà mắc phải 3 sai lầm nghiêm trọng dẫn đến suất đầu tư thua lỗ. Đầu tiên là mua nhà cũ rồi xây mới với mục đích để ở là chính nhưng thiếu khâu khảo sát địa bàn có phù hợp với lối sống của mình hay không. Đến khi làm xong nhà thật hoành tráng, sống thử một thời gian mới thấy không hợp đành bán rẻ để chuyển đi là lỗi định vị sai mục đích đầu tư.

Mục tiêu đầu tư để ở bị hoán đổi sang để bán thường có tỷ lệ thua lỗ rất cao. Nguyên nhân là do nhà xây để ở thường mang nặng cá tính, sở thích của cá nhân, nội thất và thiết kế ngốn nhiều chi phí và khó phục vụ nhu cầu đại trà trên thị trường.

Điểm yếu thứ hai của gia chủ là bán nhà trước khi khu này tiến hành phóng hẻm, mở đường. Đây là nhược điểm bán nhà sai thời điểm.

Thiếu sót thứ ba là ông Hà xây nhà mới có thiết kế, nội thất cao cấp, hoành tráng trong khu bình dân, hẻm nhỏ. Thiếu tính toán ở khâu này khiến cho căn nhà dù xây kiên cố và đẹp cách mấy vẫn khó có thể vượt qua mặt bằng giá chung của khu vực bình dân.

Dù vị trí đường Nguyễn Văn Trỗi (quận Phú Nhuận) khá gần trung tâm Sài Gòn, di chuyển thuận lợi nhưng nhà nằm trong hẻm, lại gần đường ray, đây được xem là khu vực bình dân nhất quận Phú Nhuận, giá bất động sản quanh trục đường ray xe lửa thường khó bán cao như kỳ vọng.

Chuyên gia này đánh giá, trường hợp của ông Hà có thể tránh thua lỗ bằng cách chuyển từ mục tiêu để ở sang cho thuê. Việc cho thuê này mang lại hai giải pháp. Trong ngắn hạn, cho thuê (nguyên căn hoặc thuê lẻ từng phòng) sẽ đem về một nguồn thu nhập nhất định, có thể bù đắp chi phí cơ hội. Song song với việc cho thuê, gia chủ có thể tính đến giải pháp rao bán nhà trong khoảng thời gian dài hơn cho những đối tượng đã chọn lọc, nhằm tìm ra khách mua đúng nhu cầu sẽ được giá hơn, giảm thiểu thua lỗ.